Das Vermessungsbüro Dr. Brauer & Glunz in Ratingen stellt sich vor.

Die Neuordnung der Grundsteuer

Nach dem jüngsten Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 ist eine Reform der Grundsteuererhebung unausweichlich. Festgestellt wurde, dass die Regelungen zur Einheitsbewertung für die Grundsteuerbemessung verfassungswidrig geworden sind, weil die Hauptfestsetzung der Bemessungsgrundlagen jahrzehntelang ausgesetzt wurde. Der Gesetzgeber hat nun bis Ende 2019 Zeit, eine Neuregelung zu treffen. Spätestens ab Anfang 2025 muss sie flächendeckend greifen.

Die seit Jahrzehnten geführte Diskussion um das „richtige“ Modell muss nun zu einem Ergebnis geführt werden.

Die bisherigen Bewertungsmodelle der Einheitsbewertungen entsprechen im Berechnungsmodell den bekannten Wertansätzen von Sach- oder Ertragswerten. Ursprünglich sollten diese Werte in einem Turnus von sechs Jahren angepasst werden. Diese Vorgabe wurde aus Kostengründen gesetzlich ausgehebelt. Das war ein strategischer Fehler, der jetzt zur Verfassungswidrigkeit geführt hat. Die Aussetzung der Hauptfeststellung führt systembedingt zur Ungleichbehandlung, so das Gericht in seiner Begründung. Eine gleichheitsgerechte Regelung muss bundesweit gelten, wobei Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigungsfähig seien, so das Gericht in weiteren Ausführungen.

Welche Eckpunkte der Gesetzgeber nun für eine neue Bemessungsgrundlage festlegt, ist noch nicht entschieden. Als politisches Ziel gilt, dass es summarisch keine Erhöhung der Grundsteuer gegeben soll. Das kann nur gelingen, wenn die Kommunen ihre Hebesätze dem neunen Modell anpassen. Das muss jedem Kommunalpolitiker klar sein. Nur so lassen sich die Szenarien von Mieterhöhungen im Zaume halten.

Mit der Reform der Besteuerungsgrundlage muss eine Modernisierung (Digitalisierung) der Verwaltungsabläufe erfolgen. Hier kann man nur auf das Erfolgsmodell der Niederlande verweisen, die ein modernes, effizientes Bewertungsmodell auf der Basis von statistischen Datenmodellen entwickelt haben.

Es bleibt spannend zu diesem Thema.

Im Zuges des Erbschaftssteuerreformgesetz (ErbStRG) wird das Bewertungsgesetz (BewG) und das Baugesetzbuch (BauGB) geändert. Diese Änderungen wurden notwendig weil auch das Bundesverfassungsgericht gefordert hat die Bemessungsgrundlagen für die Immobilien an dem gemeinen Wert (Verkehrswert) zu orientieren. Diese Vorgaben musste zu umfangreichen Erweiterungen des BewG führen bei gleichzeitiger Anpassung des BauGB, hier insbesondere die § 193,196,198, und 199.

Mit der Ergänzung des BauGB ´s wird die Einführung von Bodenrichtwertzonen verbindlich vorgeschrieben und gleichfalls die Einrichtung Oberer Gutachterausschüsse. Es wird auch verbindlich klargestellt, dass die Führung und Auswertung von Kaufpreissammlungen bundesweit zu erfolgen hat.

Bei der neu geregelten Erbschaftsteuer wird Betriebsvermögen und Immobilen höher bewertet. Privilegien, Freibeträge und unterschiedliche Steuersätze je nach Verwandtschaft und Vermögenshöhe gibt es weiter:

Wohnungsfreibetrag: Witwer, Witwen, eingetragene Lebenspartner und Kinder können ein Wohnhaus steuerfrei erben oder geschenkt bekommen, wenn sie dieses zehn Jahre lang weiter bewohnen. Eine Wertgrenze gibt es nicht. Für Kinder gilt, dass die Wohnfläche des elterlichen Hauses nicht größer ist als 200 Quadratmeter. Für die darüber liegende Fläche greift der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro.

Mit der Freigrenze von 200 m² Wohnfläche sind nicht nur Villen freigestellt sondern auch viele Anwesen in ländlichen Gebieten.

Persönliche Freibeträge: Die höhere Bewertung des Vermögens soll durch höhere Freibeträge für Ehegatten, Kinder und Enkel (Steuerklasse I) ausgeglichen werden. Für Ehegatten soll der Freibetrag von 307.000 auf 500.000 Euro steigen, für Kinder von 205.000 auf 400.000 und für Enkel von 51.200 auf 200.000 Euro.

Steuersätze: In Steuerklasse I sollen sie nicht geändert werden und liegen je nach Vermögenshöhe weiter zwischen 7 und 30 Prozent. Für geerbtes Vermögen bis 75.000 Euro soll der Steuersatz in Klasse I bei 7 Prozent liegen, in Steuerklasse II soll er von 12 auf 30 Prozent und in Steuerklasse III von 17 auf 30 Prozent steigen. Der Höchstsatz von 30 Prozent in Steuerklasse I soll erst von mehr als 26 Millionen Euro an gelten. Ab einem steuerlichen Erwerb von mehr als 13 Mio. € wird der Steuersatz in Klasse III auf erhebliche 50 % angehoben.

Wer zukünftig Immobilien übertragen will, wird etwas genauer überlegen müssen, wie dieses zu gestalten ist.

Die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure im BDVI stehen gerne beratend zur Seite.

Weitere Informationen entnehmen Sie bitte den folgenden PDF-Dateien:

• Vorabfassung Gesetzesentwurf
• Erbschaftsteuerreform Verbesserungen gegenüber Kabinettbeschluss (Regierungsentwurf)
• Reform der Erbschaftsteuer erleichtert die Unternehmensnachfolge

Verfasst am 12. Dezember 2008 von Dr. Hubertus Brauer

Luftbilder des Stadtgebietes Ratingen können über unser Büro bezogen werden. Die Daten stammen aus Überfliegungen.

Bitte setzen Sie sich mit uns in Verbindung, um weitere Informationen sowie die genauen Konditionen zu erhalten.

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Verfasst am: 05. Januar 2009

Der Bundesgerichtshof entschied im September 2003, dass die Überbauung eines Grundstückes bösgläubig erfolg, wenn der Besitzer im Bereich der Grundstücksgrenze baut und sich nicht, ggf. durch Hinzuziehen eines Vermessungsingenieurs, darüber vergewissert, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehört und er die Grenzen seines Gründstückes nicht überschreitet.

Eine Verletzung dieser Pflicht begründet grobe Fahrlässigkeit.

Eine eventuell mit dem Rechtsvorgänger des oder der Geschädigten getroffenen Vereinbarung entlastet den Besitzer nicht. Im Gegenteil, diese Vereinbarung macht dem Beklagten deutlich, dass er sich bei der Bebauung seines Grundstückes im Bereich der Grundstücksgrenze bewegt.

Quelle: BGH, Urt. v. 19. September 2003 - V ZR 360/02 - OLG München / LG München II